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  张印富律师【北京合同纠纷律师,专业合同纠纷律师,北京合同纠纷网,合同纠纷律师咨询,合同纠纷案例,合同纠纷案】,北京市盈科律师事务所全国合同法专业委员会主任、高级合伙人,盈科盈科涉军法律事务工作委员会主任。

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律师文集│因建造房屋等事实行为是否当然取得房屋所有权?

信息来源:www.bjykzyf.com | 发布时间:2019年06月10日

律师文集│指点迷津 柳暗花明 赠人玫瑰 手有余香

因建造房屋等事实行为是否当然取得房屋所有权? 

张印富律师  北京市盈科律师事务所

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案情简介

2004年,甲公司房地产开发公司向乙银行借款8000万元整,借款期限30个月,甲公司以坐落于某花园3、4、5号楼在建工程提供抵押担保,并对相关合同予以公证。2007年1月10日,丙公证处作出第1、2号执行证书,对甲公司所欠本金利息合计8559.23666万元赋予强制执行效力。2007年2月6日,乙银行向一审法院申请强制执行,一审法院依据乙银行的申请,对涉案的46套房产进行轮候查封。2015年6月15日,丁公司向一审法院提出案外人执行异议。

一审法院认为

一审法院认为,本案系丁公司提起的案外人执行异议之诉,其诉讼请求为确认其对涉案十套房屋享有所有权,判令不得执行该房屋,并解除对该房屋的查封。诉讼请求能否成立,应判断其是否依法享有涉案十套房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益,并进而决定是否停止执行。

《物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”依法建造房屋属于取得权利的事实行为,房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权,建造人亦因此取得该房屋的所有权,该种取得属于物权法第三十条规定的原始取得方式,不以登记作为取得房屋所有权的要件。甲公司与丁公司系联建关系,共同出资开发建设涉案房屋,故甲公司与丁公司均为房屋建造人,自房屋建成,即应共同享有对涉案房屋的所有权。2009年9月7日,甲公司与丁公司签订的《有关相关问题的协议》载明,双方确认丁公司已经向甲公司付清全部投资收益,丁公司拥有涉案房屋全部产权以及产权转让后的全部销售收益。甲公司与丁公司之间的上述约定对合作开发的共有财产进行了分割,该约定系双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。本案争议的十套房屋属于丁公司所有,丁公司请求确认其为该十套房屋的所有权人合法有据,应予支持。乙银行对甲公司仅享有一般的金钱债权,该普通债权不能对抗丁公司对涉案房屋所享有的物的所有权。本案中,丁公司依法享有涉案十套房屋的所有权,足以排除强制执行,故依照上述规定,应不得执行该十套房屋。至于丁公司请求解除对涉案十套房屋的查封,应在执行程序中申请,本案不予涉及。乙银行不服判决,提起上诉。

二审法院认为

本院认为,围绕当事人上诉请求、事实理由与答辩意见,本案争议焦点为:原判决认定丁公司享有案涉十套房屋所有权并可排除执行是否正确。

第一,不动产物权变动一般应以登记为生效要件。根据查明事实,案涉房屋并未登记于丁公司名下,丁公司不能依据登记取得案涉房屋所有权。

第二,丁公司能否基于合法建造取得案涉房屋所有权。本院认为,首先,《物权法》第一百四十二条规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。即建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言,案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为甲公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中,甲公司是相关行政审批机关确定的建设方,丁公司仅依据其与甲公司的联建协议,并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人,并因事实行为而当然取得物权。

……

第四,《物权法》规定物权公示原则,即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开,其目的在于使第三人知道物权变动情况,以免第三人遭受损害并保障交易安全。本案中丁公司与甲公司之间存在合作开发房地产合同关系,丁公司有权另案向甲公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下,仅依据其与甲公司合作开发合同关系,不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人,原判决认定丁公司基于合法建造取得案涉房屋所有权属,适用法律不当,本院予以纠正。

综上所述,乙银行上诉请求成立,应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销一审判决

二、驳回丁公司诉讼请求。

一审、二审案件受理费由丁公司负担。

本判决为终审判决。

律师点评

现实生活中,共同开发房地产的现象十分普遍,依据《物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”但在司法实践中,对于合法建造人的认定是非常严格的,合法建造取得物权,应当包括两个前提条件,一是必须有合法的建房手续,完成特定审批,取得合法土地权利,符合规划要求;二是房屋应当已经建成。以本案为例,丁公司与甲公司之间虽然存在着合作开发房地产的合同关系,但建设用地使用权证载明的权利人为甲公司并非丁公司,丁公司有权另案向甲公司主张基于合作开发合同产生的相关权利,却不能因此事实行为而当然取得物权,即不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人。

张印富律师,北京市盈科律师事务所(北京总部)高级合伙人,党委委员,盈科全国合同法专业委员会主任,中央电视台CCTV-12《我是大律师》、山西卫视《顶级咨询》栏目律师、《法制与经济》电视栏目点评律师,最高人民检察院影视中心法治中国传媒宣讲团主讲律师、中国政法大学研究生辩论赛指导老师,具有高级心理咨询师、婚姻家庭咨询师资质,主办民商合同、公司法律、婚姻家庭类法律事务,代理了大量重大疑难复杂案件,担任多家公司企业法律顾问,先后获得“全国服务中小企业发展优秀律师”“北京市朝阳区律协优秀共产党员”等荣誉称号,连续多年被评为“优秀律师”。

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