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  张印富律师【北京合同纠纷律师,专业合同纠纷律师,北京合同纠纷网,合同纠纷律师咨询,合同纠纷案例,合同纠纷案】,北京市盈科律师事务所全国合同法专业委员会主任、高级合伙人,盈科盈科涉军法律事务工作委员会主任。

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房屋买卖合同被确认无效,返还房屋是否需要支付增值款?

房屋买卖合同被确认无效,返还房屋是否需要支付增值款?

张印富 北京盈科律所高级合伙人律师

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近些年,农村房屋买卖合同纠纷大量存在,房屋买卖合同被宣告无效后,根据法律规定,出卖人要返还房屋价款,买受人要返还房屋。但有的因装修、土地升值等因素房屋增值,返还房屋是否需要支付增值款?法律并无明文规定,司法实务中的裁判尺度也并不完全一致,多是根据具体个案具体问题具体分析,本文张印富律师结合一实际案例予以解析,以飨读者。

案情简介:

刘某与郑某(均化名)于201748日签订楼房买卖合同,刘某将位于淄博市某区的属于村集体土地上建设小产权房屋以21万价格出售给郑某,并且承诺永不反悔。2019年,刘某以合同无效为由起诉要求郑某返还房屋。刘某系某区街道办事处居委会组织成员,郑某系高青县人。经过某房地产评估有限公司对诉争房屋的价值进行鉴定,评估价值为人民币60.32万元。

争议焦点:

1、村集体土地上建设的小产权房屋买卖合同是否有效?

2、房屋买卖合同确认无效后,出卖人取得房屋后是否需要支付增值款?

法院裁判:

法院认为,本案诉争房屋系小产权房,因涉及集体土地的转让,属法律禁止或限制交易的标的物。依据《中华人民共和国土地管理法》及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号)中关于农村住宅用地只能分配给本村村民的相关规定,刘某与郑某签订的房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条(五)项之规定,应当无效。

房屋买卖合同被确认无效后,依该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价赔偿。所以房屋应当恢复至签订房屋买卖合同之前的法律状态,故郑某应将涉案的房屋返还给刘某,刘某应当返还被告购房款21万元。现诉争房屋经鉴定有增值,该增值部分属当事人因履行合同应获得的利益,可根据房屋买卖的时间,当事人的过错程度以及公平、诚实信用的原则,参照鉴定机构出具的鉴定意见予以合理分割。因刘某、郑某双方对诉争房屋的买卖行为均存在主观过错,且郑某在支付了购房款后实际占有使用了案涉房屋,法院认为刘某应将房屋增值部分按60%的比例赔偿被告较为合理。

律师评析:

一、村集体土地建设的小产权房屋买卖合同标的属于法律禁止交易的内容,所以买卖合同无效,且自始无效。

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,小产权房的流通转让存在很多的限制,因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其实并不是商品房,不具有法律意义上的房产证。对农村房屋的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村村民不得将房屋卖给城镇居民或将房屋出卖给其他村的村民。因此,小产权房禁止在村民和村集体组织之外的人员中买卖,该买卖行为违反法律的禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案,刘某与郑某签订的房屋买卖合同无效,且自始无效。

二、房屋买卖合同确认无效后,买受人返还房屋后,具有给付价款及增值款请求权

确认房屋买卖合同无效后,出卖人请求恢复原状,买受人基于合同亦有给付请求权。基于公平原则,应当根据合同法的规定,以及全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡的原则处理。对于买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。还要充分考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任。本案中,刘某承诺永不反悔,使郑某对涉案房屋的使用权产生信赖,亦可能使其丧失其他购房机会,且在此期间该地段房产处于升值阶段,故郑某退房后的损失属于信赖利益损失,属于郑某的应得利益。

张印富律师,北京盈科律师事务所高级合伙人,盈科全国合同法专委会主任,盈科北京涉军法律事务工作委员会主任。中央电视台CCTV-12《我是大律师》、北京电视台《律师帮帮忙》、山西卫视《顶级咨询》栏目律师,具有高级心理咨询师、婚姻家庭咨询师资质。擅长业务领域:重大疑难民商合同,公司法律,刑民交叉,企业法律顾问。连续多年被评为“优秀律师”“优秀共产党员”。

座右铭:戴着荆棘的王冠,握着正义的宝剑,视一切险阻诱惑为无物,在法律面前人人平等,为迷茫的朋友指点迷津,让无望的结局柳暗花明。

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