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  张印富律师【北京合同纠纷律师,专业合同纠纷律师,北京合同纠纷网,合同纠纷律师咨询,合同纠纷案例,合同纠纷案】,北京市盈科律师事务所全国合同法专业委员会主任、高级合伙人,盈科盈科涉军法律事务工作委员会主任。

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一房二卖情况下,可否将出卖人的违约收益用于对买受人赔偿?

一房二卖情况下,可否将出卖人的违约收益用于对买受人赔偿?

一房二卖情况下,可否将出卖人的违约收益用于对买受人赔偿?

张印富    北京盈科律师事务所高级合伙人

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近年来,由于房屋价格的升值、经济利益的驱动,一房二卖事件频频发生。而一方二卖情况下最常见的就是房屋差价损失,即在先购房人的守约利益损失。在审判实践中有收益法、填平法两种常见方式,在一房二卖的情况下可适用收益法,将出卖人的违约收益用来对买受人进行赔偿,赔偿买受人的期待利益损失,不能让违约行为人从中受益。

案情简介

2000年8月,刘某与北京某房地产公司签订商品房买卖合同,2005年8月,刘某取得房屋所有权证,2005年9月,刘某取得土地使用证。

2007年7月,刘某向徐某出具收条一张,内容为:刘某将涉案房屋出售给徐某,应收房屋总款138万元,实收100万元,尾款待房产证过户后付清,同时将商品房买卖合同、国有土地使用证、房屋所有权证复印件交给徐某。当日,刘某向徐某交付了房屋。

2011年1月,刘某又与姜某签订房屋买卖合同,双方约定:房屋价款及装修费合计352万元,姜某支付定金70万元;取得房屋所有权证之日支付房款242万元,交付房屋之日支付尾款40万元。合同签订后,姜某先后转账给刘某312万元,双方于2011年1月30日办理了房屋过户手续,姜某取得涉案房屋所有权证。徐某后得知情况后,将刘某诉至人民法院。

争议焦点:

1、刘某与徐某签订的收条确认的关系是否是房屋买卖合同关系?

2、刘某是否需要赔偿徐某一房二卖的差价?

法院裁判

法院认为,依法成立的合同受法律保护,双方均应依约履行,刘某与徐某签有收条,承诺将涉案房屋出售给徐某,并将涉案房屋交付给徐某使用,双方确已形成买卖合同关系,后刘某又将涉案房屋另行出售,导致其与徐某签订的买卖合同履行不能,刘某存在根本违约行为,应承担相应的违约责任;刘某收取徐某的购房款100万应予退还,同时考虑到刘某的根本违约属于不诚信行为及其主观过错,法院判令其将涉案房屋另行出售所得的差价款214万元全部赔偿给徐某。

律师评析:

“一房二卖”是指业主将同一套房屋先后卖给不同的人。在一房二卖的情形中,出卖人的动机就在于非法获取房屋差价,恶意不履行合同,给遵守合同的买受人造成了可预期利益损失。“一房二卖”行为违反了我国民法中的诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”也就是说,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,赔偿数额应当相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。因此,因一房二卖造成买房人订立合同目的落空,买房人期待的合同利益无法实现,其可以向法院主张房屋差价损失赔偿。

实践中,针对二手房买卖中存在的“一房二卖”的不诚信问题,法院审理时一般会考虑保护正常交易秩序,加重违约者的责任。即使合同无法继续履行,法院也会从公平角度及保护守约方利益出发,考虑赔偿在先购房人的房屋损失。在审判实践中赔偿在先购房人损失的方法一般有两种:一是收益法,将出卖人转卖房屋的价格减去涉案合同的交易价格,以此作为出卖人的违约收益,对买受人进行赔偿;二是填平法,将诉讼中委托评估的房屋交易现值减去涉案合同的交易价格,作为房屋价值损失的赔偿。基于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益的考量,法院在具体适用时,一般需要权衡违约人收益与受害人损失,取其高者为基准,并且根据当下的房屋经济发展情况适当调整实际的损失赔偿数额。(参考案例(2013)二中民终字第06171号)

作者:张印富律师,北京盈科律师事务所高级合伙人,盈科全国合同法专委会主任,中央电视台CCTV-12《我是大律师》、北京电视台《律师帮帮忙》、山西卫视《顶级咨询》栏目律师,《法制与经济》栏目法律点评专家,从事法律工作三十余年,擅长承办重大疑难民商合同案件,敬业认真负责,责任心强。主要业务领域:民商合同,公司法律,刑事辩护,婚姻家庭,企业法律顾问。

座右铭:戴着荆棘的王冠,握着正义的宝剑,视一切险阻诱惑为无物,在法律面前人人平等,为迷茫的朋友指点迷津,让无望的结局柳暗花明。

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