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  张印富律师【北京合同纠纷律师,专业合同纠纷律师,北京合同纠纷网,合同纠纷律师咨询,合同纠纷案例,合同纠纷案】,北京市盈科律师事务所全国合同法专业委员会主任、高级合伙人,盈科盈科涉军法律事务工作委员会主任。

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父母借儿子名买房,儿子离婚怎么办?

父母借儿子名买房,儿子离婚怎么办?

父母借儿子名买房,儿子离婚怎么办?

【合同财富法苑║财富的一半来自合同】

父母借儿子名买房,儿子离婚怎么办?

作者/张印富北京盈科律所律师

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【案情简介】

甲、乙系夫妻关系,丙是甲、乙二人之子。丙与丁原系夫妻关系,20063月登记结婚,20144月经法院判决离婚。

20068月,丙与房产公司签订《商品房预售合同》,购买案涉房屋,房总价款1171826元,首付款59万元,其余部分向银行按揭贷款。当日,甲将首付款银行转账至房产公司,房产公司向丙出具首付款59万元发票。20069月,丙与某银行签订《住房担保借款合同》,以案涉房抵押向银行贷款581826元,贷款期限为20069月起至2036年。该合同抵押共有人处丁签字同意。20079月至20092月,甲、乙向丙转款五笔共计37万元。丙按月从自己工资账户偿还房贷。案涉房交付后,由甲乙居住,产权证登记在丙名下。20146月,甲、乙向丙转账39.80万元,丙提前还贷,办理了解除抵押登记手续。

201410月,甲、乙将丙诉至法院称:甲乙购买涉案房,因均已退休,不能按揭贷款,遂与丙协商达成口头协议:借名买房,以丙的名义签订购房合同并办理抵押贷款,费用由甲乙承担,房产登记在丙名下,但丙不享有所有权,房产归甲乙所有。待房贷结清后,丙协助将房产过户至甲乙名下,丙同意并愿意配合。现贷款已结清,要求丙将房产过户至甲乙名下。

被告丙辩称:甲乙所述属实。但我认为我是甲乙唯一的儿子,房产登记在我名下,不影响他们使用,房产过户税费较高,没有必要过户。

第三人丁述称:丁与丙20063月登记结婚,20068月,丙签订《商品房预售合同》购房,甲、乙代为支付的首付款,是对丙、丁结婚后的赠与。甲、乙转入丙账户的37万元,被丙提现他用,未用于案涉房还贷。还贷款全是通过丙工资账户用工资还贷,系用丙、丁婚姻存续期间的夫妻共同财产还贷。20144月,丙、丁经法院判决离婚,20146月,丙提前还清贷款,但不能改变诉争房是在丙、丁婚姻关系存续期间购买、还贷的事实。甲、乙与丙是父(母)子关系,不存在借名买房的书面合同,不存在借名买房的法律关系。其合意恶意诉讼,侵害丁的合法权益,应当驳回甲乙诉求。

【争议焦点】

甲、乙与丙是否存在借名买房关系?房产登记在丙名下,甲、乙出资是否构成对丙丁的赠与?

【裁判结果】

丙将房屋所有权登记过户到甲乙名下。

【律师解读】

父母借子女名字购房的现象大量存在,在离婚率较高的当下,子女离婚时,父母借名购房登记在子女名下的房产怎么办?是司法实务中比较棘手的问题。本案,细心的读者不难看出,就是在儿子结婚后,父母出资购买了一套房登记在儿子名下,之后儿子离婚,前儿媳提出依法分割房产。当事人在委托张印富律师之前,其已提起了一个诉讼,因维权方案无法实现维权目的,经张印富律师建议撤诉后,另行提起了借名买房之诉。透过本案,有三点启示值得关注:

一、无书面合同,并不等于无合同

合同与书面合同,是两个不同的概念,理清概念很重要。实质上讲,合同是当事人之间达成合意的结果,形式上讲,合同有书面形式、口头形式和其他形式,其他形式的合同,可以根据当事人的行为或者特定的情形推定合同的成立。本案,借名买房的理由是父母因退休购房不能贷款,借儿子名义贷款购房,生活中大量存在,理由正当。父母子女之间,因亲情及信任关系未签署书面合同,口头达成协议,与生活常理不悖,符合常情,亦不违背法律规定。打官司选择方案,熟知社情民情是必不可少的因素。在合同一方当事人甲、乙与另一方当事人丙,均认可的情况下,丁作为合同当事之外的第三人以不存在书面合同为由,否认甲、乙与丙之间存在借名买房合同,反驳没有事实和法律依据。

二、打官司,关键在证据

通常讲,证据分直接证据、间接证据。直接证据是指能够单独、直接地证明待证事实的证据。间接证据是指单个证据无法直接证明待证事实,而需要与其他证据结合起来,共同指向待证事实的证据。一般情况下,直接证据的可靠性大,证明效力强。但在无直接证据的情况下,如有大量的间接证据,同样可以起到证明待证事实的效果。无直接证据证明的事实,不等于无证据证明其客观存在。在借名买房合同纠纷中,多发生在亲友熟人间,往往无书面合同。此情形下发生纠纷,也不要轻言放弃。从专业的角度收集大量的间接证据,同样会实现诉求的目的,本案就是其中的一个例证。

三、确定正确的案由和诉求,是获得案件理想结果的第一步

不同的案由对应着不同的法律关系,浓缩了具体案件法律关系的核心。抓住案件的核心,提出合适的诉求,法官在综合分析全部案情时才会认同你的观点,胜算率自然就会高。本案中,甲、乙在本案胜诉结束之后说,在找到张印富律师寻求帮助前,其在提起的所有权确认之诉中,感觉胜诉无望后撤诉,又寻求张印富律师帮助,张律师经对案情分析认为,甲、乙可以对丙提起借名买房合同之诉。如以所有权确认纠纷案由起诉,房屋登记在丙的名下,根据《物权法》规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在法律是上,房屋所有权证载明登记人为所有权人,具有公示性。在房屋登记机关撤销或变更房屋登记之前,法院无法做出与法律规定相违背的判决。要求法院确认享有所有权的诉求,很难得到法院支持。也就是说官司没有打,自己就把自己置于败诉的地位。如以借名买房合同纠纷起诉,当事人在合同中的权利义务相对对等,只要实现了房屋过户登记,根据上述物权法规定,自然实现了房屋所有权确认的目的。遂建议甲、乙另行提起合同之诉,以维护实际享有房屋所有权的权益。甲、乙接受了张印富律师的建议,最终取得了满意的效果。

张印富律师,北京盈科律师事务所高级合伙人,盈科全国合同法专委会主任,盈科北京涉军法律事务工作委员会主任,中央电视台CCTV-12《我是大律师》、北京电视台《律师帮帮忙》、山西卫视《顶级咨询》栏目嘉宾律师,《法制与经济》栏目法律点评专家。擅长业务领域:民商合同,公司法律,刑事辩护,婚姻家庭,企业法律顾问。咨询热线:136 9357 6883  130 0103 6799

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