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  张印富律师【北京合同纠纷律师,专业合同纠纷律师,北京合同纠纷网,合同纠纷律师咨询,合同纠纷案例,合同纠纷案】,北京市盈科律师事务所全国合同法专业委员会主任、高级合伙人,盈科盈科涉军法律事务工作委员会主任。

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“到期不签约”的商品房订购协议,定金如何返还?

“到期不签约”的商品房订购协议,定金如何返还?

  《担保法解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”人们在房屋买卖过程中,多是先交定金,并约定在某一期限内签订《商品房买卖合同》,如果因一方当事人原因未订立合同,则适用“定金罚则”,对此一般没有异议。但实务中,致使商品房买卖合同不能订立的原因很多,有的不在预约合同所指的违约情形内,也有的是属于不可归责于双方的原因等,在这些情形下,显然已超出了“定金罚则”的适用范围,往往也是纠纷争执的焦点。对此,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

  【典型案例】戴某诉某公司商品房订购协议定金纠纷案(最高人民法院公报案例-2006年第8月):

  一、基本案情

  2004年4月18日,原告戴某及其夫丘某(乙方),与被告某公司(甲方)签订《某住宅订购协议》(以下简称订购协议),约定:乙方向甲方交付定金5万元,订购甲方某街某号某室住宅一套,面积248.26平方米,单价7720元/平方米;若乙方在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的购买权,或到期不签约,5万元定金不退还;若甲方在签约日前将该房屋转售他人,应向乙方双倍返还定金。当日,某公司收到戴某及其夫交付的定金5万元,开具收据,并通知戴某于4月25日至某公司处签订正式商品房预售合同。5月7日,戴某向某公司提交一份书面意见,内容是:“本人于2004年5月7日与某公司签约时,要求所购房屋的装修标准与样板房一致,删除合同附件二中‘样板房仅供参考,某公司保留最终解释权’字样,某公司不能给予明确答复,需另择日签约。”某公司销售部副经理廖某在该书面意见上注明:“该客户意见已收到。”5月9日,某公司通知戴某,因其未按约于4月25日到某公司签订商品房预售合同,已违反订购协议约定,特将原协议项下的定金没收。双方为此发生纠纷后协商未果,戴某提起诉讼。

  二、审判结果

  一审法院认为:原告戴某应当在被告某公司通知的2004年4月25日到某公司处协商签订商品房预售合同。在某公司否认戴某当日有订约行为,指戴某违约的情况下,戴某不能证明其已于当日实践了签订合同的承诺。戴某以证人胡某的证言主张其已与某公司商定将订约日期推迟至5月7日。胡某是戴某的姻亲,其证言缺乏强有力的证明力。戴某不能以其他证据印证胡某证言的真实性,该证言不能采信,故戴某关于订约日期推迟的主张不能成立。根据订购协议的约定,戴某在4月25日未能与某公司协商订约,应当承担违约的民事责任,即无权要求返还其交付的定金,当然更不得要求双倍返还定金。

  一审判决后,戴某不服,提起上诉。

  二审法院认为:4月25日是商品房预售合同的签订期日。此日戴某曾到达被上诉人某公司处,双方进行过洽谈,对这些事实双方当事人认识一致。确定是否因戴某到期不签订商品房预售合同,导致某公司不退还定金,涉及到双方当事人此日的洽谈内容,而对此双方当事人有不同的陈述,进而也在是否发生违约事实上存在认识分歧。戴某说:由于其要待丈夫回来后再签订合同,故请求延期签约,某公司亦表示同意,未向其出示商品房预售合同文本,当日的签约活动被取消,因此不存在违约。某公司主张:戴某此日前来是要求降低房价,因遭到拒绝故未订约,进而认为订购协议约定的内容是“乙方到期不签约,5万元定金不退还”,此日戴某前来无论是谈价格还是要求延期,都是对订购协议约定内容进行变更,均属于到期不签约,显然违反订购协议的约定。能否将订购协议中“到期不签约”一语理解为无论存在何种理由,只要不签约就是违约,双方当事人显然有不同解释。

  合同法第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”第一百二十五条第一款规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”无论是订购协议还是双方当事人拟订立的商品房预售合同,都是被上诉人某公司提供的格式合同。当对格式条款有两种以上解释时,应当作出不利于某公司的解释。从这一认识出发来理解订购协议中的“到期不签约”一语,显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。在买受方只见过出售方提供的样板房,尚未见过商品房预售合同文本的情形下,若将此语理解为无论出于何种原因,只要买受方到期不签本约均是违约,显然违背公平、诚信原则。

  就本案而言,尽管对4月25日的洽谈内容双方当事人有不同陈述,但在此日,上诉人戴某到被上诉人某公司处,与某公司进行过商谈,是可以认定的事实。这一情节证明,戴某有守约如期前往磋商的表现,有别于到期不去签约。…此外,购买商品房乃一个家庭中的重大事件,理当由家庭成员共同协商确定。鉴于仅见过样板房、还不知商品房预售合同内容,戴某提出等丈夫回来后签约,这个要求合情合理,不违反订立预约合同是为本约创造公平磋商条件的本意。某公司既然收受了以戴某、丘某二人名义交付的定金,就应当对戴某关于等丘某回来订约的要求表示理解。在双方当事人均不能以证据证明自己陈述真实的情形下,应当认定4月25日未能订立商品房预售合同的原因是双方当事人磋商不成,并非哪一方当事人对订购协议无故反悔。

  综上,由于磋商未成是导致双方当事人未能在4月25日订立商品房预售合同的真正原因,上诉人戴某按订购协议交付给被上诉人某公司的5万元定金,依法应当由某公司返还,故戴某关于某公司返还5万元定金的上诉请求予以支持,但对某公司恶意违约应当双倍返还定金的上诉请求不予支持。某公司关于戴某压价使本约不能订立已构成违约的抗辩主张,因无证据,不予支持。判决:一、撤销一审判决;二、被上诉人某公司于本判决生效后3日内,给上诉人戴某返还定金5万元。

  三、律师点评

  《中华人民共和国合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。商品房订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的,是在本约订立前先行约明部分条款,将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来,并约定后续谈判其他条款,直至本约订立。预约合同的意义,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中,如果一方违背公平、诚信原则,或者否认预约合同中的已决条款,或者提出令对方无法接受的不合理条件,或者拒绝继续进行磋商以订立本约,都构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任。反之,如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,则属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下,预约合同应当解除,已付定金应当返还。


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