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  张印富律师【北京合同纠纷律师,专业合同纠纷律师,北京合同纠纷网,合同纠纷律师咨询,合同纠纷案例,合同纠纷案】,北京市盈科律师事务所全国合同法专业委员会主任、高级合伙人,盈科盈科涉军法律事务工作委员会主任。

张印富合同纠纷律师
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论“借名买房”纠纷中“优势证据规则”的运用

论“借名买房”纠纷中“优势证据规则”的运用

“借名买房”合同纠纷中,借名人主张存在借名买房合同,要求出名人将房屋过户至自己名下,出名人对此予以否认、拒绝,但双方对是否存在借名买房合同均无直接证据证明。此种情况下,如何认定房屋所有权人?司法实务中,通常会依据“优势证据规则”予以确认。

“优势证据规则”法律依据,即最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据,但都没有足够的依据否定对方证据的,人民法院应当结合案件情况,判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力,并对证明力较大的证据予以确认。 因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的,人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”

如何运用优势证据规则,关系到当事人的诉讼请求能否得到支持。对于双方当事人都非常重要。张印富律师认为,一方面,要善于运用优势证据规则,支持己方的诉讼主张,另一方面,要熟知法院是如何运用优势证据规则,力求取得相向一致的效果。在此,张印富律师结合实际承办的成功案例加以解析,以飨读者。

基本案情

原告甲、乙系母子关系,被告丙系乙父亲丁的二姐夫。20069月,丙与北京某房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》,约定由丙购买涉案房屋。20061010日,丙与北京某银行签订《个人住房借款合同》,贷款XX万元支付涉案房屋余款。200711月,交纳涉案房屋面积补差款后,由甲、乙、丁居住使用。丁于2009年去世。

原告主张,原告与被告系借名买房关系,没有签订书面合同,是口头协议,原告是实际购房人、出资人、所有权人,购房发票、产权证、补交房屋差价款发票、物业等费用票据原件均在原告处。首付款是丁以现金方式交付,无转账凭证。首付款中X万元系向丁的大姐夫郝某借款,借款凭条上有郝某的注明文字“因2006年购买北京XXX房产而借的款,今后由甲分期还款。”予以佐证原被告间存在借名买房关系。

被告否认双方存在借名买房合同,其称首付款中XX万元系自己支付,证据是其母亲2002年银行账户取款凭条;认可其余首付款、贷款及相关费用是甲、丁夫妇支付。因入住需要办手续,产权证及购房手续原件都给了丁,但这并不能证明双方存在借名买房关系。原告居住房屋是亲戚间的相互帮助。以当时的购房条件及政策,根本不存在借名买房的必要。

双方均认可涉案房屋由原告自2008年起居住至今。

诉讼策略

北京市盈科律师事务所张印富律师接受原告甲、乙的委托担任其共同诉讼代理人,经分析认为,本案的争议焦点是:谁是购房出资人?双方是否存在借名买房合同?

双方对各自的主张,均无直接证据予以证明。根据《物权法》第17条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”,涉案房屋登记在被告名下,购房合同、贷款合同及购买该房屋相关手续票据均写的是被告名字,在被告否认存在借名买房合同的情况下,原告要求被告协助办理房屋过户手续,似乎希望很渺茫;加之,借名买房具体经手人丁去世,原告不了解购房时的具体情况,首付款是现金交付,无转账记录,更增加了原告方的不利因素。

但张印富律师结合以往的实务经验分析认为,原告虽无直接证据证明存在借名买房合同,但从接收房屋至今,原告居住已近十年,被告未主张任何权益,这与被告主张其是房屋所有权人的意思相悖,不合常理。透过全案信息,张律师认为本案具备亲友间借名买房纠纷的一般特征。

经综合分析,张律师制定了“运用优势证据规则,达到法官内心确信”的诉讼策略。实践证明,该诉讼策略使得本案起死回生,二审法院撤销一审判决,改判支持原告诉讼请求。

法律文书

代理意见(摘要)

(一)原、被告系亲属关系,口头约定借名买房,无书面合同,与亲属间的处事方式不相悖,具有一定的合理性,符合借名买房的客观特征

原告甲是被告丙妻子的弟媳,原告乙是被告丙妻子的亲侄。20069月,涉案房屋所在楼盘开发时,开发商为照顾承建公司职工,预留了两栋楼房,并给予价格优惠。丙系该承建公司的职工。丁、甲夫妇为享受购房优惠价格,免除排队购房的麻烦,与被告协商并达成口头协议,约定:丁、甲夫妇借用丙名义购买涉案房屋并办理抵押贷款,全部购房款、贷款由丁、甲支付;房屋登记在丙名下,丁、甲享有房屋所有权,待贷款还清后,丙将房屋过户至丁、甲名下,丙同意并配合。

20094月,丁突然去世,双方亲属亲密度发生变化;涉案房屋价格近些年也大幅增长。被告否认双方存在借名买房合同,拒绝办理房屋过户。但原、被告间的亲属关系,不因丁的去世而改变,原来彼此信任,口头协议借名买房,未签订书面合同,与亲属间的处事方式不相悖,具有一定的合理性;房屋升值,并不改变所有权的归属;本案具备亲属间借名买房纠纷的客观特征,被告应依约协助办理房屋过户。

(二)原告持有首付款付款发票原件,并偿还贷款、补交差价款、支付相关费用,具有优势证据证明力,应认定是实际购房出资人

本案被告虽然否认存在借名买房合同,但认可除首付款中有XX万元系被告支付外,其余购房款及偿还房贷款、相关费用是原告支付。

被告主张首付款中其出资XX万元的证据是20027月从其母账户中的提取记录,而涉案房屋的首付款交纳时间是在20069月,提取和交纳时间相距4年,不具有客观真实性、关联性。

被告解释原告出资是为支付借用涉案房居住使用费,待原告有房住后搬离涉案房屋,双方按租赁价结算。对此种解释,原告不予认可,被告也没有提供任何证据证明,其说辞明显不合常理。

《发票管理办法》第三条规定“本办法所称发票,是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”发票是“收付款凭证”,按照一般生活常识,在无相反证据的情况下,应认定发票的持有人为付款方。本案,原告持有首付款付款发票原件,应认定为首付款付款人。结合被告认可其他款项是由原告出资的事实,应认定原告是涉案房屋的实际出资人。对此,原告方具有明显优势证据证明力,

(三)现有证据已形成具有优势证据证明力的完整证据链,足以证明双方存在借名买房合同,借名人要求出名人办理房屋所有权转移登记,符合法律的规定

《合同法》第十条规定“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”以口头形式订立的借名买房合同,不违反法律规定,依法受法律保护。

本案产权证书、购房合同、购房票据、房屋室内装修设计合同、装修费支付单据,20087月入住至今发生的水、电、气、物业等费用支付票据原件,均由原告持有,足以证明原告是涉案房屋的实际出资人和实际占有使用人。

被告认可涉案房屋自始至今由原告居住,在长达十余年期间,被告未主张任何权益,可以证明原告是涉案房屋的实际所有权人。

原告还向法庭提供了第三方证人证言等证据。

综合以上证据,原告方形成明显优势证据证明力,足以证明双方存在借名买房合同,人民法院应当依据最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定的“明显优势证据规则”对原告主张的事实予以确认,依法支持原告的诉讼请求。

案件结果

一审法院认为:当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持。从本案现有证据看,可以认定丁及甲确实就涉案房屋在购买过程中进行过出资,但二原告的证据不足以证明原告支付了全部购房款,亦不能证明双方之间有借名登记的约定。考虑到双方之间的亲属关系以及2006年本市的购房政策,本院难以认定双方之间存在借名买房的合同关系,故对于二原告要求过户的请求本院不予持。判决:驳回原告甲、乙的全部诉讼请求。

甲、乙不服一审判决,上诉至北京市第三中级人民法院。

二审法院认为:当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权登记的,可予支持。根据本案查明的事实,对双方争议的首付款支付情况,虽然被告主张首付款出资XX万元,但其提交的证据是在20027月从其母账户中的提取记录,而涉案房屋的首付款交纳时间是在20069月,提取和交纳时间相距4年,在没有其他证据加以佐证的情况下,其应承担举证不能的法律责任,故本院不能认定被告支付了上述款项。

虽然原告也未能就支付全部首付款提交充足证据,但因其持有交款发票,在没有相反证据的情况下,应认定发票的持有人为付款方。据此,本院认定涉案房屋的首付款系原告支付。现因涉案房屋的房款均系原告支付,且其占有使用涉案房屋至今,在居住期间其亦支付了涉案房屋的相关费用且持有房产证及购房单据。

而甲、乙、丙又均认可涉案楼盘系被告单位出售,故在没有证据否定甲、乙所述购房理由有违常理的情况下,应认定双方之间存在借名买房的合同关系。本院对原告的诉讼请求,予以支持。被告的抗辩意见,缺乏依据,本院不予采信。综上,原告的上诉请求成立,本院对一审判决予以改判。判决:

一、撤销北京市朝阳区人民法院( 2017)0105民初XXXX号民事判决;

二、被告于本判决生效后十日内协助原告将位于北京市XXXXX号院XX号楼X单元XXX号房屋过户登记至原告甲名下。

典型意义

借名买房纠纷,在双方均无直接证据证明借名买房合同是否存在的情况下,关键看哪方的间接证据更具有优势证据证明力,达到法官内心确信的程度。通常讲,法官作出裁判所依据的事实只能是通过证据证明了的所谓的法律上的事实,接近客观事实并非客观事实。明显优势证据的一方证明的法律事实更接近于客观事实,采信证明力较大的证据作为认定案件事实的依据,符合优势证据证明力高度盖然性的证明标准。

律师点评

从某种程度上讲,打官司就是打证据。本案原告方通过提供大量有质量的间接证据,运用“明显优势证据规则”,取得了较好的结果。一是得益于准确判断并确信借名买房合同关系成立,进而制定运用优势证据规则的诉讼策略,达到“法官内心确信”存在借名买房合同的事实;二是得益于运用严谨逻辑思维,组织有质量的间接证据,形成证据力指向一致的明显优势证据链,达到“明显优势证据”效果。透过本案运用“优势证据规则”,以下几点值得予以重视和把握。

一、无书面借名买房合同,不等于无借名买房合同

人们常说“空口无凭,立字为据”,这句话强调了合同形式中口头合同的缺点和书面合同的优点。“空口无凭”是指口头合同发生纠纷时难以举证,应当慎用。“立字为据”强调了书面合同有助于督促当事人履行义务,发生纠纷时可以作为司法机关裁决、处理合同纠纷的有力凭证等优点。对比两种形式的优缺点,提醒人们树立合同意识,学会使用书面合同这一工具。但实务中,没有签订书面合同,并不意味着就没有订立合同,这是两个不同的概念,且勿未经认真理解就贸然定论,造成不必要的损失或引发不必要的纠纷。口头形式或其他形式订立的合同,同样受法律保护。

二、无直接证据证明的事实,不等于无证据证明其客观存在

官司的输赢关键在证据。证据有直接证据、间接证据之分。直接证据是指能够单独地、直接地证明待证事实的证据。间接证据是指单个证据无法直接证明待证事实,而需要与其他证据结合起来,方有可能证明待证事实的证据。一般情况下,直接证据的可靠性大,证明效力强,直接证据的证明力一般大于间接证据证明力。但在无直接证据的情况下,如有充分有质量的间接证据,同样可以起到证明待证事实的效果。实务中,面对“看似无望的结局”,不要轻言放弃;经过专业人员的努力,“柳暗花明”变不可能为可能的事例大量存在。本案就是很好的例证。

三、不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明,不等于登记人就是不动产产权人

《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”以登记作为不动产物权变动的法定公示要件,赋予登记以公信力,具有推定的公示效力。但说到底,也仅是一种“证明”,是推定的“公示效力”。

实践中,由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因,存在大量欠缺登记外观形式,但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。不动产权属证书登记人不等于是真正的不动产产权人,借名登记即属于其中的一种。

借名人与出名人在平等、自愿、意思表示真实的前提下对借名买房事宜进行约定,在无合同无效的情形下,系意思自治的结果,应当优先尊重当事人的意思表示,按双方达成的协议履行,不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据。

四、“出资买房”不等于“借名买房”

借名买房纠纷中,借名人出资与借名登记,是需要重点把握的两种情况。

北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条第一款规定“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。”第二款规定“当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”

上述规定对两种情况做出了清晰的说明。本案一审法院认为原告存在出资关系,但难以证明存在借名买房合同,依据《意见》第二款对原告诉讼请求,不予支持;二审法院认为应当认定存在借名买房合同,依据《意见》第一款对原告诉讼请求,予以支持。区别点就在于是否应当认定存在借名买房合同,而不在于是否出资。

 

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