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  张印富律师【北京合同纠纷律师,专业合同纠纷律师,北京合同纠纷网,合同纠纷律师咨询,合同纠纷案例,合同纠纷案】,北京市盈科律师事务所全国合同法专业委员会主任、高级合伙人,盈科盈科涉军法律事务工作委员会主任。

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张雪琼、宜昌市鑫源物业有限公司物业服务合同纠纷案

张雪琼、宜昌市鑫源物业有限公司物业服务合同纠纷案


基本案情:

2011年1月5日,张雪琼与宜昌金蓝房地产开发有限公司长阳分公司签订《商品房买卖合同》,购买了位于龙津星城长阳清江市场XXX房。同时,双方还签订了《前期物业服务内容的约定》,物业服务费住宅按照0.6元/月/平方米的标准收取。2010年9月12日,长阳龙津星城住宅小区一期前期物业管理项目由鑫源物业公司中标,鑫源物业公司入驻龙津星城商住小区,担任前期物业服务;2011年10月15日,长阳龙津星城住宅小区(二期)前期物业服务项目亦由鑫源物业公司中标,鑫源物业公司入驻龙津星城商住小区,担任前期物业服务。本县房产管理局对上述房屋开发企业与鑫源物业公司的物业服务合同及中标文件均进行了备案。长阳龙津星城商住小区至今未成立业主大会,亦未选举建立业主委员会,该小区的物业服务仍由鑫源物业公司负责提供至今。

同时查明,长阳土家族自治县市容环境卫生管理局按照《湖北省城市生活垃圾处理收费管理办法》以及物价部门文件规定,委托鑫源物业公司收取小区内的垃圾清理费,标准为每户每年60元(委托时间为2010年1月1日起至2018年12月31日止)。根据宜昌金蓝房地产开发有限公司长阳分公司与张雪琼签订的商品房买卖合同附件五《前期物业服务内容的约定》,鑫源物业公司履行了保洁、安保、共用部位及共用设施的维护管理等主要职责。张雪琼购买并入住的龙津星城长阳清江市场XXX房,系开发商金蓝房地产开发有限公司建设的龙津星城住宅小区一期项目。张雪琼自2013年5月9日至今一直未交纳物业费及环卫费。2016年7月14日,张雪琼因家中财物被盗向本县公安机关报案,本县公安局刑侦大队予以立案受理。

另查明,2018年12月25日,宜昌市鑫源物业有限公司法定代表人由陈南元变更为陈北光。  



裁判意见
法院认为,1.关于张雪琼认为原审判决采信的鑫源物业公司备案的前期物业服务合同及中标时间在房屋买卖行为之后,中标程序不合法,且该证据未经质证,符合申请再审的条件,应予以再审的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定,“当事人的申请符合下列情形之一的,人民法院应当再审:……(四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的……”,本院认为,本案原审及再审审查均已查明,鑫源物业公司分别于2010年9月12日、2011年10月15日中标入驻龙津星城商住小区,担任该小区一期及二期住宅小区项目的前期物业服务,且一直提供物业服务至今,鑫源物业公司具备提供物业服务的资质及主体资格。同时,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定:“人民法院根据当事人的主张和案件审理情况,确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的,可以向人民法院申请延长期限,人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的,人民法院应当责令其说明理由;拒不说明理由或者理由不成立的,人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据,或者采纳该证据但予以训诫、罚款”,据此,人民法院有权对当事人逾期提供的证据作出是否组织质证的决定。对于鑫源物业公司逾期提交的关于前期物业服务的备案中标文件,本院在原审过程中未另行组织质证,并不属于民事诉讼法第二百条第四项规定的“主要证据未经质证”的情形,且对本案的事实认定、法律适用和最终处理并无影响,故张雪琼该项申请再审的理由,本院不予以支持。2.关于张雪琼认为其家中财物被盗系鑫源物业公司物业服务设施欠缺、服务不到位、没有建设出入管理的大门等导致,鑫源物业公司应承担相应损失赔偿责任的问题。本院认为,公共秩序管理、小区安全维护系物业服务的重要内容之一,但业主财物被盗系因不法侵害而导致,涉及刑事犯罪,而物业公司提供的安保义务只是协助维护小区治安,并不能取代公安执法机关的职能。同时,物业公司与业主之间不存在财产的保管合同关系,且业主被盗的财物系其私人自控的范围,不在物业公司能够直接控制的范围之内。故针对业主财物被盗,物业公司承担的责任限于物业服务合同规定的公共区域安保义务。本案中,张雪琼家中财物被盗已经由公安机关立案受理,但目前没有侦查结果,其被盗财物的损失数额无法确定,张雪琼也没有向本院提交鑫源物业公司在被盗事件中存在严重失职情形的证据,原审判决未支持其财物损失赔偿的主张并无不当。鑫源物业公司若没有完全履行物业服务合同约定的安保义务,张雪琼可在证据充分时另行主张权利。3.关于张雪琼认为鑫源物业公司的部分主张已经超过诉讼时效的问题。本院认为,物业服务合同属于继续性合同,物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系,维系其合同的基础是相互之间的信赖关系,业主没有支付某一期或几期的物业费,物业公司没有及时追索或主张,并非怠于行使其权利,而是基于维护业主与物业服务公司之间的良好合作关系。因此,同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权,诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中,张雪琼与鑫源物业公司之间的物业服务合同一直在持续履行,鑫源物业公司自进驻该小区开始一直提供物业服务至今,物业费也一直延续《前期物业服务内容的约定》中的定价标准,而龙津星城小区至今未成立业主大会或业主委员会,鑫源物业公司提供的物业服务也一直未终止,且持续至今。张雪琼自2013年5月9日开始未交纳物业费,鑫源物业公司向本院起诉要求张雪琼交纳自2013年5月9日至2017年12月31日的物业费,系基于双方签订的《前期物业服务内容的约定》,属同一合同项下约定的定期给付之债,诉讼时效应从最后一期债务履行期限届满之日起算。故张雪琼主张鑫源物业公司的部分诉讼请求已过诉讼时效的再审申请理由,本院不予以支持。4.关于张雪琼认为原审判决已查明鑫源物业公司的物业服务存在问题、未完全履行《前期物业服务内容的约定》,却判决张雪琼足额支付物业费,有违合同法的公平合法原则的问题。本院认为,物业服务企业提供的物业服务是一个全天候、不间断的动态过程,若物业服务企业长期怠于提供服务、疏于管理,提供的物业服务质量存在重大瑕疵,严重影响了全体业主的正常生活,物业服务企业则应承担相应违约责任;若物业服务企业提供的物业服务质量存在局部性、较短时间内的一般瑕疵,业主则可以通过建议或投诉的方式促使物业服务企业加以改进。本案中,原审判决叙明“原告所居住房屋属开放式小区,一楼均为商铺,小区秩序及环境卫生等情况尚可,但也存在商铺占用门前通道堆放货物、停放车辆等情况……”该审理查明确定鑫源物业公司提供的物业服务瑕疵系一般瑕疵,并未构成根本违约,而张雪琼亦未就鑫源物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵向本院提交证据,故原审判决未支持张雪琼的瑕疵履行抗辩主张并无不当。张雪琼在再审审查期间也未向本院提交新的证据,故张雪琼的该项再审申请理由,本院不予以支持。

综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确。张雪琼的再审申请理由均不能成立,其再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下: 


裁判结果


驳回张雪琼的再审申请

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